Vendre son bien immobilier avant de pouvoir en acheter un autre... (1/2)

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Vendre son bien immobilier avant de pouvoir en acheter un autre… (1/2)

" Bonjour Monsieur Schmidt, je souhaite acheter un appartement dans une nouvelle promotion à Martigny. Pour ce faire, j'ai tenté de vendre moi-même ma maison pendant plusieurs mois avec beaucoup de curieux à la clef... Le promoteur m'a indiqué qu'une réservation longue durée n'est pas envisageable. Ma banque va devoir m'avancer temporairement les fonds nécessaires pour acheter cet appartement. Comment dois-je procéder ? Merci d'avance pour vos conseils. " Gilbert - Martigny-Bourg

Vous imaginiez la vente de votre bien immobilier comme aisée et sans risque… Aujourd’hui, vous êtes convaincus que votre banque avancera temporairement la somme relative à votre nouvelle nouvelle acquisition sous la forme de « crédit relais » ou de « pont financier ». La réalité est différente, les conditions plus complexes et plus exigeantes.

Pour le financement de cette opération, il vous faudra en effet tenir compte de quatre paramètres importants, à savoir :

Les fonds propres, de l’ordre de 20% du prix d’achat, auxquels il faut ajouter les frais d’acquisition (impôts, registre foncier et notaire). Dans votre cas, la grande partie de vos fonds propres semble immobilisée dans votre maison actuelle et ce capital ne sera donc disponible qu’après la vente.

Deuxièmement, acquérir un bien supplémentaire signifie forcément de nouvelles charges qui ne devront pas dépasser les tiers de vos revenus annuels bruts. Dans la phase d’analyse, ce calcul de la tenue des charges sera basé uniquement sur les frais de votre futur appartement. Mais dans l’hypothèse où la vente de votre maison ne se concrétise pas…

Catastrophe, vous ne parvenez pas à vendre vous-même votre maison et vous vous retrouvez avec deux crédits hypothécaires pour une durée indéterminée. Le troisième paramètre est donc le risque de non vente.

Une vente du bien à bas prix sera alors la seule solution pour vous sortir rapidement de cette situation embarrassante. Votre prix de vente initial peut donc se retrouver diminué et créer ainsi un manque important de liquidités. L’endettement final sera alors nettement supérieur aux prévisions, sans parler des sanctions que pourrait appliquer votre banque de façon unilatérale.

Au vu de ce qui précède, vous constaterez aisément qu’il ne faut s’engager simultanément dans une vente/acquisition sans prendre quelques précautions d’usage. Dans une prochaine rubrique, je vous présenterai les différents cas de figure et les solutions qui se présentent à vous pour envisager ce projet en toute sérénité. Bonne semaine !

« Vous imaginiez la vente de votre bien immobilier comme aisée et sans risque… »

Grégoire Schmidt