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Servitudes réciproques sur une route privée : Droits et devoirs

« Bonjour Monsieur Schmidt, nous sommes trois propriétaires au bénéfice d’une servitude réciproque de passage sur une route privée qui dessert communément trois parcelles respectives. Mes deux voisins n’ont jamais proposé de participer aux frais d’entretien et de déblaiement de la neige. J’assume ces frais depuis des années… sans que personne ne s’en inquiète. Que me conseillez-vous de faire ? »
Jérôme, Martigny

La loi est claire. Elle prescrit que le bénéficiaire d’une servitude est responsable de l’entretien nécessaire à son exercice. Comme dans votre cas, il arrive fréquemment que plusieurs personnes soient titulaires d’une servitude permettant l’utilisation d’un même chemin. Les relations de bon voisinage peuvent très rapidement se dégrader si certains propriétaires ne respectent pas leurs devoirs concernant l’utilisation et l’entretien de cette route commune.

Depuis le 1er janvier 2012, l’article 740a du Code Civil a apporté une réponse aux propriétaires qui sont bénéficiaires de servitudes de même rang et de même contenu. Elle prévoit d’appliquer les règles sur la copropriété. Une des principales conséquences de ce renvoi aux règles de la copropriété est de créer une égalité entre tous les propriétaires concernés. Cette décision conduit immanquablement à une répartition égale des frais d’entretien entre tous les propriétaires même si leurs besoins liés à l’utilisation de la route sont différents.

Il est néanmoins important de relever que la réponse diffèrerait si la question de la répartition des frais d’entretien opposait un propriétaire de fonds servant et un propriétaire de fonds dominant. En effet, la loi préconise dans ce cas de figure une répartition en proportion de l’intérêt de chacun. Dans votre cas ce n’est pas applicable car il s’agit de servitudes réciproques.

Pour éviter des conflits inutiles, il est conseillé d’établir, d’entente entre tous les copropriétaires concernés, un règlement d’utilisation et d’administration de la route privée dans lequel les droits et les devoirs de chacun seront clairement établis. Il devra notamment prévoir une répartition équitable des frais d’entretien. Pour éviter qu’un des propriétaires renonce dans le futur à son engagement, les propriétaires peuvent prévoir une interdiction de quitter cette communauté pendant 30 ans au maximum. Cette restriction doit être annotée au registre foncier et devenir ainsi imposable à tout nouveau propriétaire.

Les solutions légales ont le mérite d’exister, mais ne permettent pas de résoudre efficacement toutes les questions pratiques qui peuvent se poser. Je ne peux que vous encourager à contacter vos voisins propriétaires titulaires de servitudes réciproques. Tous ont intérêt à être bienveillants les uns envers les autres et donc de se doter d’une structure appropriée à la situation. Dans votre cas, le recours aux services d’un notaire est donc indispensable.

« Depuis le 1er janvier 2012, l’article 740a du Code Civil a apporté une réponse aux propriétaires qui sont bénéficiaires de servitudes de même rang et de même contenu. »

Grégoire Schmidt