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Parcelle à vendre en droit de superficie : est-ce une vraie opportunité ?

« Bonjour Monsieur Schmidt, j’ai découvert récemment qu’une belle parcelle de terrain est disponible à l’entrée de Martigny. Un panneau de vente mentionne qu’elle est à vendre directement du propriétaire, en droit de superficie. Un promoteur tiers qui est actif dans la région m’a affirmé sous le couvert que cette parcelle lui était réservée et que je pourrais très prochainement acquérir auprès de lui un appartement en PPE en droit de superficie. N’étant vraiment pas spécialiste de l’immobilier, je n’ai pas osé poser plus de questions à ce stade... Merci d’avance pour vos précieux conseils. » Albert, Martigny

Le droit de superficie offre la possibilité à un tiers, le superficiaire, de détenir ou d’ériger une construction sur le terrain d’un propriétaire, le superficiant. Cette solution s’opère de façon contractuelle, par le biais d’une servitude allant de trente à cent ans, qui à certaines conditions, est inscrite au Registre foncier. Cela offre ainsi de distinguer la propriété du fond de celle du ou des bâtiments. Dès lors, le droit de superficie peut être à la base de trois immeubles inscrits au Registre foncier : le fond (terrain), la PPE (l’immeuble) et les appartements de la PPE (les lots).

La contrepartie du droit de superficie est le versement, durant la durée du contrat, d’une rente de superficie. Il en résulte de ce qui précède que la rente de superficie est considérée comme une charge de la copropriété qui va se répartir entre les futurs copropriétaires. Il est à relever qu’à la fin du droit de superficie, l’ensemble des constructions érigées sur le terrain, retournent au propriétaire du terrain moyennant le versement par le superficiant au superficiaire d’une indemnité substantielle pour la reprise des constructions. La remise en l’état initial du terrain par le superficiaire peut aussi être convenue.

Dans votre cas, il est donc essentiel en premier lieu de déterminer avec certitude qui est le propriétaire effectif de la parcelle concernée. Lui seul est en mesure de vous confirmer que le promoteur a effectivement la latitude de proposer un projet immobilier sur sa parcelle.

En tout état de cause, lors du projet d’acquisition d’un tel objet, il est primordial de faire une analyse approfondie du contrat de superficie qui, outre les éléments tels que la durée, le montant de la rente et les différentes modalités de calcul du droit de retour, peut contenir, déjà à ce stade, des exigences relatives à la détention des parts de PPE.

Mon expérience montre que, si les fonds propres sont souvent moins élevés à l’acquisition avec un droit de superficie, la charge d’usage de l’appartement est souvent plus élevée et la valorisation des fonds propres investis bien moins importante. A ces différents désavantages économiques s’ajoutent bien souvent des règles qui ne permettent pas de transmettre l’appartement à ses héritiers.

En deux mots, la prudence doit être de mise ! A ce stade, aucun acompte de réservation ne doit être versé. Il s’agit donc de procéder à cette analyse pour être parfaitement informé sur le type d’opération proposé par ce promoteur qui, parfois, peut être assimilé à de la PPE ordinaire ou parfois doit être taxé de simple leasing immobilier très éloigné de l’institution de la propriété.

« Si les fonds propres sont souvent moins élevés à l’acquisition avec un droit de superficie, la charge d’usage de l’appartement est souvent plus élevée et la valorisation des fonds propres investis bien moins importante. »

Grégoire Schmidt