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Immeuble en PPE, qui décide de quels travaux ? Partie 1/3

« Dans le cadre d’une copropriété organisée en propriété par étages (PPE), des divergences peuvent surgir entre copropriétaires au sujet des travaux à réaliser dans leur immeuble. Dans ce contexte, des dispositions légales et réglementaires prévoient des règles qui déterminent à quelles conditions certains travaux peuvent être décidés par les copropriétaires. »

Eclairage spécifique concernant les parties communes et les parties privatives

Pour déterminer les règles applicables, il convient auparavant de distinguer les travaux qui portent sur les parties privées et/ou sur les parties communes de la PPE. La partie privée d’une PPE correspond aux locaux ou surfaces qui font l’objet d’un droit exclusif, attribué à l’un des copropriétaires de la PPE à l’exclusion des autres. Ce droit exclusif porte généralement sur un lot qui peut correspondre notamment à un appartement, à un local commercial, à une cave, à un grenier ou à une place de parc.

Parties communes

Les parties communes d’une PPE correspondent quant à elles aux locaux et surfaces qui ne sont pas attribués à titre exclusif à l’un des copropriétaires de la PPE et qui peuvent par conséquent être utilisés par chacun des copropriétaires. Ces parties communes ne font en général pas l’objet d’un seul lot. Elles peuvent concerner les voies d’accès à l’immeuble, les halls d’entrée, les couloirs, les parkings, les buanderies, etc.

Parties privatives

Le copropriétaire exclusif d’un lot peut l’aménager et l’utiliser comme il l’entend, c’est-à-dire sans avoir besoin d’obtenir une décision de l’assemblée des copropriétaires. Mais cette liberté a toutefois des limites inhérentes aux statuts de la PPE. En effet le copropriétaire exclusif d’un lot ne peut l’aménager et l’utiliser librement que pour autant qu’il :

  • ne modifie pas l’aspect extérieur du bâtiment ;
  • ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires ;
  • n’endommage pas les parties et installations communes du bâtiment ni n’en entrave l’utilisation.

Concrètement, le copropriétaire ne peut notamment pas :

  • modifier l’aspect extérieur des locaux ;
  • encombrer son balcon ou sa terrasse d’objets visibles depuis l’extérieur de l’immeuble ;
  • provoquer des dégâts sur les lots voisins par infiltration d’eau ou fumée ;
  • changer la destination des locaux.

En revanche, le propriétaire peut par exemple :

  • rénover complètement les différentes pièces de son lot ;
  • modifier la répartition interne des pièces de son lot, sans toucher à la statique de l’immeuble ;
  • agrémenter librement son jardin.

Dans ma prochaine chronique vous découvrirez le détail des travaux d’entretien et de réparation dans les parties communes et dans les parties privées.

« La partie privée d’une PPE correspond aux locaux ou surfaces qui font l’objet d’un droit exclusif, attribué à l’un des copropriétaires de la PPE à l’exclusion des autres. »

Grégoire Schmidt