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Fonds de placement immobiliers - Petit glossaire non exhaustif à l'attention des investisseurs en herbe

« Monsieur Schmidt, je me suis intéressé à plusieurs organismes de placement immobiliers qui proposent des produits d’investissement. Les propositions sont constellées par de nombreux termes par toujours très clairs pour un néophyte. Pouvez-vous m’apporter votre éclairage sur certains d’entre eux ?». Julien, Fully

Régulièrement sollicité pour répondre à des questions concernant les fonds immobiliers, c’est avec plaisir que je vous expose ci-dessous un petit glossaire vulgarisé et non exhaustif du jargon utilisé dans le milieu des fonds de placement immobiliers. Il s’agit de bien assimiler ces différents termes avant de s’engager dans un processus d’investissement. Vous y trouverez aussi quelques ratios de base pour vous permettre de comparer les différentes alternatives qui s’offrent à vous.

Part - L’investissement se concrétise par une part, qui lie le créancier à la société de direction. Elle correspond à une quote-part de la fortune immobilière du fonds concerné, et non à un bien immobilier en particulier.

Contrat de fonds de placement - C’est en quelque sorte le mode d’emploi du fonds. Il expose notamment son fonctionnement, les responsabilités et les engagements réciproques.

Agio / Surcote - Il s’agit de l’écart en pourcentage entre le cours boursier et la valeur d’inventaire, calculé au moins une fois par an à la clôture des comptes. Comme le cours de la bourse fluctue tous les jours, celui-ci en fait autant. De fait, même si un fonds immobilier est beaucoup moins volatile que des actions, il convient, comme pour tout achat boursier, d’acheter sa ou ses parts au bon moment...

Coefficient d’endettement - Il présente quel est « le levier », le degré de dette par rapport à la fortune qu’il y a dans le fonds concerné. Dans le cadre d’un fonds immobilier, ce coefficient est limité à un tiers. C’est l’inverse de ce qui se produit lors de l’achat d’un bien immobilier par un particulier, qui doit garantir à terme un tiers de fonds propres pour conserver le solde sous forme d’un emprunt de durée indéterminée. Cette limite légale assure le côté conservateur des fonds et évite une trop grande spéculation.

Coefficient de distribution / Payout ratio - Il démontre la part des bénéfices distribués sous forme de dividendes, il est forcément en dessous des 100%. Dans le cas contraire, cela veut qu’il y a plus d’argent distribué que ce qui a été généré par le fonds.

Marge de bénéfice d’exploitation / EBIT - C’est le bénéfice dégagé grâce au chiffre d’affaires, qui, dans un fonds immobilier, est généré par l’ensemble des revenus locatifs.

Taux de perte sur loyer - Il s’agit ici des loyers qui ne sont effectivement pas encaissés par rapport à ce qui doit être encaissable. C’est un indicateur important lié au taux de vacance.

Prix de rachat - Il s’agit ici d’un « filet de sécurité ». Entendez par là que si les cours de la bourse plongent sérieusement, l’investisseur peut demander à la société de direction du fonds de racheter ses parts à un prix comptable fixé pour une année.

Quote-part des charges d’exploitation du fonds / TER - Il s’agit de toutes les charges administratives et de gestion liées à l’exploitation du fonds. Il s’agit principalement de la rémunération des régies et de la direction de la société. Ces charges cumulées viennent grever le compte de pertes et profits.

Rendement sur distribution - Il s’agit simplement du pourcentage que représente le dividende par rapport au cours de bourse.

 

« Il s’agit de bien assimiler ces différents termes avant de s’engager dans un processus d’investissement ».

Grégoire Schmidt