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Devenir propriétaire ou rester locataire ? 2/2

« Bonjour Monsieur Schmidt, avec mon mari nous sommes actuellement locataires mais nous envisageons de devenir propriétaires. Les taux hypothécaires étant toujours très bas nous pensons que c’est le bon moment pour nous de faire le pas ! Notre situation de locataires semble nous coûter beaucoup plus cher que si nous étions propriétaires. Notre famille nous encourage à acheter mais nous ne sommes pas certains du bien fondé de nos réflexions… » Hélène - Martigny

Je fais suite à ma précédente rubrique dans laquelle je vous avais présenté les cinq éléments qui doivent être pris en compte pour réaliser cette analyse : Il s’agissait du prix d’achat de l’objet immobilier, des intérêts du prêt hypothécaire, de l’amortissement, des frais d’entretien de l’objet et finalement de la fiscalité.

Les informations de base que vous avez eu la gentillesse de me transmettre sont :

Vous êtes un couple marié avec deux enfants, vivant dans un appartement de 110m2 dont le loyer est de 1'750 francs par mois hors charges. Votre revenu imposable est de 90'000 francs. Vous ne cotisez pas au 3ème pilier. Tous deux salariés, votre capacité d’épargne annuelle est de 15'000 francs environ. L’appartement convoité est en PPE, construit en 2005, de 120m2 vendu 615'000 francs. Vous souhaitez connaître l’impact de cette acquisition sur votre budget avec un apport en fonds propres de 20% du prix de vente.

Voici le détail de mon analyse :

Prix de vente de l’appartement (615'000 frs), fonds propres 123'000 frs (615'000 frs*20%), montant de la dette 492'000 frs (615'000 frs -123'000 frs), revenu imposable minimum pour assumer la charge théorique de 88'560 frs (492'000 frs*6%*3). Dans ces conditions, votre crédit sera accordé.

Si vous faites le choix de placer votre épargne en 3ème pilier A déductible, le montant maximum actuellement de 6'826 frs par année et par salarié, soit 13'652 frs pour vous deux. Des travaux d’entretien pour un montant supérieur à 1'800 frs (20% de la valeur locative), permettraient également d’adoucir votre fiscalité.

Revenu imposable (90'000 frs), plus la valeur locative estimée de l’objet convoité (9'000 frs) moins les intérêts du crédit (4'900 frs), moins l’amortissement indirect du prêt (13’652 frs), moins la déduction forfaitaire des frais d’entretien du bien de plus de 10 ans (20% de la valeur locative, soit 1’800 frs). Résultat 78'648 frs.

Comme mentionné dans ma rubrique précédente, il est primordial de tenir compte du taux marginal d’imposition pour déterminer l’impact fiscal de l’achat de ce bien immobilier. En Valais ce taux pour votre couple serait pour vous d’environ 23%. Votre revenu imposable baissant de 11'352 frs (90'000 frs - 78'648 frs), vos impôts baisseront automatiquement de 11’352 frs multipliés par 23%, soit 2’611 frs par année.

La charge annuelle du bien serait la suivante : les intérêts du crédit (4'900 frs), plus l’amortissement indirect du crédit (13’652 frs), plus l’entretien réel de l’appartement (4'305 frs, soit 0,7% du prix d’achat). Résultat 22'857 frs.

A ce montant de 22'857 frs nous devons retirer deux sommes. La première est l’impact fiscal mentionné ci-dessus pour 2’611 frs de réduction par année. La seconde concerne l’amortissement indirect de 13’652 frs. En effet, ce montant, contrairement au loyer que vous payez actuellement, ne rentrera pas dans la poche de votre propriétaire, mais sera épargné pour un amortissement futur de votre financement. De ce fait, cet argent reste ici votre pleine propriété. Votre loyer réel comme nouveau propriétaire reviendrait à 6’594 frs par an (soit 22'857 frs, moins 2’611 frs moins 13’652 frs), ce qui donne un coût mensuel d’environ 550 Frs.

Pour conclure, en choisissant de suivre ces quelques conseils, vous avez un potentiel d’économie d’environ 1’200 frs par mois (1'750 frs moins 550 frs), ce qui représente 14’400 frs par année !

« En choisissant de suivre ces quelques conseils, vous avez un potentiel d’économie d’environ 1’200 frs par mois. »

Grégoire Schmidt