Vente immobilière /

Comment récupérer l’usage d’un bien immobilier fraîchement acheté mais actuellement loué ?

« Bonjour Monsieur Schmidt, je viens d’acheter un appartement pour y vivre prochainement. Celui-ci est actuellement occupé par un locataire. Puis-je résilier le bail? Si oui, dans quel délai? » Jérôme - Martigny

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un bien immobilier, le contrat de bail de cet objet passe automatiquement au nouveau propriétaire avec la propriété de la chose. Le nouveau propriétaire bénéficie de la possibilité de résilier le contrat de bail de manière anticipée.

Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail en cours pour le prochain terme légal soit à l’échéance de chaque trimestre de bail (fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre) s’il n’est pas possible de savoir quand le bail avait débuté. Il doit respecter le délai de résiliation légale de 3 mois pour les logements. Il est à relever que ces délais sont comptés dès l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Dans ces conditions, le nouvel acquéreur n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui serait probablement prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire actuel et le propriétaire précédent.

Pour le nouveau propriétaire, il est nécessaire, par conséquent, d’être très attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail à compter de l’inscription au Registre foncier. Il est du devoir du notaire, en charge de la transaction, d’informer son client sur cette singularité. Attention, avant l’inscription effective au Registre Foncier, le futur bailleur n’est pas encore officiellement propriétaire et une éventuelle résiliation notifiée par ce dernier est nulle.

Il existe néanmoins une exception à ce principe. Si la chose louée est acquise lors d’une vente aux enchères, c’est dès l’adjudication que les délais commencent à courir, et non pas dès l’inscription au Registre foncier. Si le nouveau propriétaire n’agit pas avant la première échéance légale, il devra respecter le délai et l’échéance prévue par le contrat de bail initial.

Pour faire valoir son droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit également invoquer un besoin urgent d’usage pour lui-même ou pour ses proches ou alliés. Les personnes qui en font parties sont : le conjoint, le concubin, les enfants, les descendants, les frères et sœurs ainsi que leurs conjoints. Il est à relever que l’on considère que le besoin est « urgent » lorsqu’en fonction de l’ensemble des circonstances, il n’est raisonnablement pas possible d’imposer au nouveau propriétaire, une longue attente pour récupérer l’usage de son bien immobilier.

Des considérations et des motifs économiques constituent généralement une justification suffisante, mais pas seulement. Le réel besoin du nouveau propriétaire ou de ses proches ne doit pas être un prétexte, il doit être sérieux. Il doit également être concret, fondé sur des faits réels. Finalement, il doit être actuel et ne pas être motivé sur un éventuel besoin futur.

" Attention, avant l’inscription effective au Registre Foncier, le futur bailleur n’est pas encore officiellement propriétaire et une éventuelle résiliation notifiée par ce dernier est nulle."

 

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Grégoire Schmidt