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Bail à loyer - Réception d’un congé par courrier recommandé

« Bonjour Monsieur Schmidt, ma locataire n’a pas retiré ma lettre recommandée qui lui notifiait la résiliation de son bail. Ce courrier m’est parvenu en retour dès lors qu’elle était soi-disant… en vacances à l’étranger ! Je ne sais pas si je dois lui adresser à nouveau un courrier ou est-elle censée l’avoir tout de même reçu ? »
Paul-André, Fully

Nous sommes face ici à une situation fréquente qui met forcément toutes les parties dans l’embarras, notamment en situation souvent tendue de la résiliation d’un bail. Votre résiliation de bail n’étant pas un acte anodin, les conséquences directes pour votre locataire sont potentiellement dommageables.

En premier lieu, vous devez savoir que la loi vous impose l’usage d’une formule officielle de résiliation de bail et vous oblige au respect du délai de résiliation et de l’échéance contractuelle, la date de réception du courrier faisant foi ! Il est évident que vous vous retrouvez fort dépourvu lorsque votre recommandé vous est retourné avec la mention « non retiré ». La constatation est que votre locataire, volontairement ou non, n’en a pas pris connaissance. D’où vos questions parfaitement légitimes : dois-je renvoyer ma notification ? Est-elle censée l’avoir tout de même reçu ? Si oui, à quelle date ?

Le Tribunal fédéral a récemment confirmé sa jurisprudence en rappelant que la résiliation d’un bail est soumise à la théorie dite absolue de la réception. Un courrier recommandé est considéré comme réceptionné « au moment où il entre dans la sphère d’influence de votre locataire ou de son représentant ». Une belle tirade de juristes vous en conviendrez !

Concrètement, lorsque votre courrier est adressé par pli recommandé, que l’employé postal n’est pas en mesure de le remettre effectivement à votre locataire et qu’il lui laisse un avis de retrait dans sa case ou sa boîte aux lettres, votre pli est considéré comme reçu dès que votre locataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de poste, selon avis. Dans la pratique, il s’agit bien souvent du lendemain du jour où l’avis est déposé.

Il est effectivement très important de déterminer avec précision cette fameuse date de réception car le délai pour adresser une contestation est de 30 jours dès la date de réception du pli. Le Tribunal va encore plus loin en précisant que « le locataire ne peut pas simplement ignorer l’avis de retrait déposé lorsqu’il était en vacances..., et ce même si le délai de garde est échu lorsqu’il le trouve à son retour. Il est de la responsabilité de votre locataire de s’informer auprès de l’office de poste pour connaître le nom de l’expéditeur du pli ». Le Tribunal fédéral conclu en indiquant que « la prise de conscience tardive aura pratiquement pour conséquence que le locataire qui entend contester le congé ne disposera plus de l’entier du délai de 30 jours pour ouvrir une action ».

Il est important de préciser que font exception à cette règle les sommations de payer et les notifications de hausse de loyer. Les juges considèrent que le locataire doit bénéficier des délais entiers pour réagir de façon appropriée, à savoir que le courrier est considéré comme reçu lorsque le locataire le retire effectivement, mais au plus tard le septième et dernier jour de garde à la poste.

« Le locataire ne peut pas simplement ignorer l’avis de retrait déposé lorsqu’il était en vacances... »

Grégoire Schmidt