Achat immobilier entre concubins, quelques conseils pour une équité fiscale

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Achat immobilier entre concubins, quelques conseils pour une équité fiscale

« Bonjour Monsieur Schmidt, ma compagne Anne-Marie et moi-même souhaitons acquérir en commun un bel appartement en ville de Martigny pour un montant de 600'000 francs. N’étant pas mariés, nous sommes inquiets concernant les répercutions fiscales qui nous seront imposées. L’agence qui vend l’objet est incapable de nous répondre. Merci pour vos précieux conseils d’expert. »

Au regard de la loi, les partenaires en union libre sont toujours considérés comme des sujets indépendants même s’ils vivent sous le même toit. A ce stade, seule la célébration du mariage permet la reconnaissance d’une union conjugale (code civil suisse, art. 159). Selon les informations transmises, votre couple n’ayant pas assez de revenus pour obtenir un financement usuel de 80%, soit 480'000 francs ; votre organisme de financement a décidé de vous octroyer une hypothèque maximale de 430'000 francs. Vos apports de fonds propres seront donc de 60'000 francs chacun ; votre compagne prévoyant de recevoir 50'000 francs de sa famille pour compléter le budget. Bien que vos parts respectives soient de 50% chacune, les autorités fiscales pourraient considérer que vous-même receviez une donation de 25'000 francs et vous imposer à plus de 50% sur ce montant ! La solution pour éviter cette taxation « arbitraire » est d’établir que les parts de copropriétés sont de 65% pour Anne-Marie et de 35% pour vous-même.
Il va se poser la question du paiement des intérêts, de l’amortissement du capital emprunté, ainsi que des charges de maintenance. Si vous même disposez d’un revenu annuel au double de celui d’Anne-Marie, qui a choisi une activité à temps partiel, vous devrez malgré vos disponibilités financières plus importantes, ne contribuer qu’à hauteur de 35% afin de respecter les parts de copropriétés.

Fiscalement, Anne-Marie doit déclarer 65% de la valeur locative mais elle pourra aussi déduire le même pourcentage des intérêts passifs et des charges admissibles. En soit, cela manque d’efficience à la vue de son taux marginal d’imposition largement plus faible que vous qui disposez de revenus taxables mais pouvant ne déduire que 35%.
Avec le fisc, il n’existe pas de solution toute faite, tant les cas de figures sont divers. Cependant, une répartition plus judicieuse des parts de copropriété, assortie d’une négociation auprès des autorités de taxation, est à envisager sérieusement. Autre solution, pour autant que cela soit possible : opter pour une mise de fonds propres réduits, compensée par le nantissement de valeurs mobilières qui permettrait d’équilibrer vos parts de copropriétés.

En conclusion, je conseille d’établir en préambule un contrat des situations financières de chacun de vous deux afin de répartir judicieusement les parts en fonction des incidences fiscales. Pour limiter tout litige et contestation en cas de séparation, j’encourage l’établissement d’un contrat précisant les investissements et responsabilités individuels avant et pendant la durée de possession de votre futur appartement.

Grégoire Schmidt