La suppression de la valeur locative met fin à un impôt centenaire. Mais derrière cette simplification apparente, c’est tout l’équilibre fiscal de la propriété qui change.
Le 28 septembre 2025 restera une date charnière dans l’histoire fiscale suisse. Ce jour-là, peuple et cantons ont choisi d’abolir la valeur locative, cet impôt unique en Europe qui imposait un revenu fictif correspondant au loyer théorique d’un logement occupé par son propriétaire. À première vue, cela semble logique: pourquoi payer un impôt sur un revenu inexistant?
La réforme va pourtant bien plus loin. En contrepartie de la disparition de ce revenu imposable, les déductions fiscales disparaissent presque totalement. Les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires ou encore certaines primes d’assurance ne seront plus admis, sauf exceptions très limitées.
La principale concerne les primo-accédants. Ceux qui achètent pour la première fois un logement en Suisse pourront encore déduire leurs intérêts hypothécaires, mais seulement durant dix ans et dans la limite d’un plafond dégressif. Une façon d’encourager l’accession à la propriété sans retomber dans les excès passés où l’endettement devenait un outil d’optimisation fiscale.
Les effets dépendront de la situation de chacun. Un couple valaisan encore fortement hypothéqué perdra un avantage précieux et risque une charge fiscale accrue. À l’inverse, un retraité ayant remboursé son bien depuis longtemps bénéficiera de la fin d’un impôt qui pesait souvent davantage que ses dernières déductions. Même les locataires ne sont pas totalement épargnés: ils ne pourront plus déduire certains intérêts passifs liés aux crédits privés.
Le Valais est particulièrement concerné. Dans un canton où l’attachement à la maison familiale ou au chalet de montagne reste fort, la réforme bouscule les repères. Ceux qui avaient planifié leurs finances selon l’ancien système devront réajuster leur stratégie. Pour certains, ce sera une simplification bienvenue. Pour d’autres, une pénalisation déguisée.
La fin de la valeur locative ne doit donc pas être lue comme une simple réforme technique. Elle soulève une question fondamentale: quelle place veut-on donner à la propriété dans notre société? Veut-on continuer à l’encourager, ou freiner ceux qui la financent par l’endettement?
Conclusion
Comprendre cette réforme, c’est admettre qu’elle ne supprime pas l’impôt, mais redessine l’équilibre fiscal. Pour les propriétaires valaisans comme pour tous les Suisses, le temps est venu de réévaluer sa situation avec un regard neuf.
Suite du sujet dans ma prochaine chronique: 2/3 - Résidences secondaires: La grande inconnue
