En montagne, le chiffre 30 devient une clé de lecture de notre époque: +30% de hausse des prix depuis 2020, +30% d’agrandissement autorisé par la réforme Candinas, et peut-être bientôt 30% de flou stratégique pour les propriétaires étrangers. Entre envolée spéculative et régulation flottante, l’immobilier alpin entre dans une nouvelle ère.
Trente pour cent
Ce simple chiffre cristallise aujourd’hui trois réalités fortes du marché immobilier alpin. D’abord, la flambée des prix: en Suisse, les résidences secondaires en montagne ont pris en moyenne 30% depuis 2020, selon la dernière étude UBS. Ensuite, l’évolution législative: la Lex Candinas permet désormais d’agrandir de 30% certaines résidences principales anciennes, y compris dans les communes soumises à la Lex Weber. Enfin, un avenir incertain: la Confédération envisage une taxation spécifique sur les résidences secondaires détenues par des étrangers, afin de compenser la disparition de la valeur locative.
Autant de signaux qui composent un marché à la fois dynamique, fragile et politiquement sensible. Et le Valais, cœur battant de l’immobilier de montagne, se retrouve en première ligne.
Un marché sous tension
Les chiffres sont éloquents. Saint-Moritz atteint désormais 22’300 CHF le mètre carré, Verbier tutoie les mêmes sommets. Même dans des stations plus discrètes, les prix se sont envolés. L’après-Covid a accéléré un phénomène déjà latent: une demande croissante pour un bien alpin, à usage familial, statutaire ou semi-résidentiel, conjuguée à une offre de plus en plus contrainte.
Dans ce contexte, les vendeurs visent haut, les acquéreurs s’arment de patience, et les professionnels font le lien entre des attentes qui ne se rencontrent pas toujours. La pression reste forte, même si UBS note un léger ralentissement en 2024 (+2,3% en moyenne).
Un assouplissement qui interroge
La Lex Candinas, adoptée en 2023, autorise l’extension de 30% des résidences principales construites avant 2012, même dans les zones déjà saturées en résidences secondaires. Sur le papier, cette disposition relance un parc immobilier ancien et parfois inadapté. En pratique, elle ouvre la voie à de nouvelles mises sur le marché, parfois guidées par un intérêt local sincère, parfois par une logique d’optimisation patrimoniale.
Faut-il s’en réjouir? Sans encadrement clair, cette ouverture pourrait vite profiter aux plus agiles, et renforcer la pression sur les territoires déjà tendus. Dans des stations comme Verbier, Zermatt, Nendaz, Crans ou même Évolène, les autorités devront se montrer particulièrement attentives à l’impact à moyen terme.
Un cadre fiscal à redéfinir
Dernier paramètre et non des moindres: la fiscalité. La Suisse débat actuellement d’une modification de la Lex Koller et d’une nouvelle imposition des résidences secondaires détenues par des étrangers. Derrière cette idée, une logique fiscale compréhensible: pallier la suppression annoncée de la valeur locative. Mais aussi une tension politique bien réelle: préserver l’équilibre entre résidents permanents et semi-résidents.
Une telle mesure, si elle voit le jour, pourrait bouleverser l’attractivité du marché. Car ne l’oublions pas: les propriétaires étrangers ne sont pas de simples spéculateurs. Ils séjournent, consomment, entretiennent, investissent. Et leur présence fait vivre une économie locale précieuse, du restaurant au plombier.
Conclusion
Entre envolée des prix, réformes législatives et risques fiscaux, l’immobilier de montagne vit une période charnière. Le chiffre 30, répété trois fois, n’est pas un hasard: c’est le signe que le marché alpin est à l’équilibre instable, entre désirabilité et régulation.
Pour les collectivités comme pour les professionnels, l’enjeu est clair: accompagner la demande sans défigurer les lieux, créer de la valeur sans créer de fracture. La montagne mérite mieux qu’une bulle spéculative ou qu’une surenchère fiscale. Elle mérite une vision et du courage politique.
