« Bonjour Monsieur Schmidt, j’ai repéré une jolie grange abandonnée dans la plaine du Rhône entre Saxon et Martigny. Un passage au cadastre m’a permis d’apprendre que cette propriété est située en zone agricole. Intéressé par ce bien afin de le rénover et d’y habiter, je souhaite bénéficier de vos conseils d’expert pour analyser la viabilité de mon projet. » Steve R., Saxon
En Suisse, l’acquisition d’un terrain en zone agricole est soumise à d’importantes réglementations, en particulier si le prétendant acquéreur n’est pas un exploitant agricole. En effet, au regard de la loi sur le droit foncier rural (LDFR), l’achat d’un bien en zone agricole peut prendre des airs de véritable parcours du combattant!
Tout d’abord, il s’agit de rappeler ici que la séparation entre territoire constructible et territoire non constructible demeure, en Suisse, un principe fondateur de l’aménagement du territoire. Cette séparation répond à l’objectif de maintenir les terres cultivables à des prix abordables et à l’usage des exploitants agricoles. Pour ce qui est de la construction hors des zones à bâtir, c’est le droit fédéral qui prédomine et les autorités cantonales ont la charge de veiller à sa bonne exécution. Quant aux communes, elles ne possèdent qu’une marge de manœuvre très limitée, voire inexistante. Il est donc essentiel de redoubler d’attention avant tout achat d’un bien-fonds hors zone à bâtir, car l’objet convoité doit se soustraire au champ d’application de la LDFR s’il ne veut pas concourir avec le droit légitime de préemption de l’exploitant. Si la parcelle totalise moins de 2500 m2, elle ne sera pas soumise à la LDFR. A contrario, si la surface dépasse 2500 m2, les règles sur le bail à ferme agricole s’appliquent, notamment le droit de préemption du fermier.
Du point de vue de son acquisition, seul un exploitant à titre personnel pourra l’acquérir après une offre publique d’achat publiée dans le Bulletin officiel et un journal agricole. Le montant du prix d’achat ne pourra dépasser le prix généralement admis pour des objets similaires selon un catalogue établi par la Commission foncière.
Les autorisations de rénover/transformer hors de la zone à bâtir sont, elles aussi, assorties de conditions spécifiques. Elles sont particulièrement strictes et valables seulement si elles sont délivrées par l’autorité cantonale compétente.
En la matière, deux situations sont à distinguer, à savoir:
- Le logement agricole a été reconverti en logement non agricole avant le 1er juillet 1972 (date de la première loi fédérale limitant les constructions hors zone à bâtir)
- Le logement était à sa construction non agricole avant le 1er juillet 1972. Il bénéficie de la situation historique acquise.
Dans cette seconde perspective, le propriétaire peut envisager de rénover et imaginer accroître la surface habitable dans une certaine mesure en fonction de la surface initiale (max. 100 m2).
Par contre, dans l’hypothèse où le logement était encore agricole à cette date référence, il peut être habité par un non-exploitant agriculteur, mais sans aménagement spécifique autre que conforme aux normes de confort standard. Ici disparaît donc l’idée de construire une piscine...
Il est important de préciser que la mise en œuvre de modifications non autorisées présente le risque, pour l’acquéreur, de se voir contraint, même après plusieurs années, de devoir rétablir le bâtiment à l’état légal. De plus, le risque et la remise en conformité peuvent être reportés sur l’héritier ou les futurs propriétaires.
En conclusion, avant de se porter acquéreur d’un bien immobilier situé hors de la zone à bâtir, il est primordial d’obtenir des preuves de la légalité de l’objet et de bien se renseigner sur le potentiel de développement de l’existant. Pour ce faire, l’aide d’un professionnel de l’immobilier maîtrisant l’ensemble de ces aspects juridiques est très fortement recommandé.
" Si la surface dépasse 2500 m2, les règles sur le bail à ferme agricole s’appliquent, notamment le droit de préemption du fermier. "
