« Monsieur Schmidt, nous sommes plusieurs copropriétaires au bénéfice d’une servitude réciproque de passage à véhicule sur un chemin privé qui dessert nos trois parcelles. Etant situés sur la parcelle du milieu, nos voisins nous laissent assumer, depuis des années, tous les frais de déneigement sans avoir l’idée de proposer de participer. Malgré nos multiples sollicitations, le problème n’est toujours pas résolu. Que nous conseillez-vous? » Albert C. Fully
Dans ma précédente chronique, je vous proposais d’établir, d’entente avec tous les propriétaires concernés, un règlement d’utilisation du chemin-route dans lequel les droits et les obligations de chacun seraient clairement définis. Celui-ci incluant naturellement une répartition équitable des frais d’aménagement et d’entretien de vos servitudes réciproques.
Cependant, avec une bonne quantité de neige et de mauvaise foi, on constate bien souvent hélas qu’aucune initiative ne réussit à dépasser le stade des bonnes intentions ou même de lettres d’invitations restées sans réponse...
Heureusement, depuis le 1er janvier 2012, la loi, à l’article 740a du Code Civil, apporte une réponse aux propriétaires qui sont bénéficiaires de servitudes de même rang et de même contenu. Sans détour et avec beaucoup de pragmatisme, elle prévoit d’appliquer les règles de la copropriété en créant une égalité entre tous les propriétaires concernés.
Cette solution implique notamment une répartition égale des frais d’entretien entre tous les propriétaires, même si leurs besoins liés à l’utilisation du chemin-route sont différents. Une analogie aux frais d’entretien d’un ascenseur qui sont partagés à parts égales entre les propriétaires (frais idem pour le propriétaire du 1er étage qui utilise beaucoup moins l’ascenseur de l’immeuble que celui du 4ème étage).
Il est important de préciser que la réponse serait différente si la question de la répartition des frais d’entretien oppose le propriétaire du fond servant, celui qui cède le passage, et le propriétaire du fond dominant, celui qui en bénéficie. En effet, ici la loi préconise une répartition en proportion de l’intérêt de chacun. Ce qui n’est pas votre cas car vos servitudes sont réciproques sur l’ensemble des différentes parcelles.
Les solutions légales ont le mérite d’exister, mais ne permettent souvent pas de régler toutes les autres questions pratiques qui peuvent se présenter (exemples : parking sauvage sur les voies de passage, voitures ventouses, etc).
La sagesse, la courtoisie et le respect doivent prévaloir dans ce type de situation qui n’a rien d’exceptionnel. On ne peut dès lors que vivement encourager le dialogue entre propriétaires titulaires de ce genre de servitudes réciproques. Les règles de savoir vivre sont généralement suffisantes car il est pourtant très simple d’être bienveillant les uns envers les autres en se dotant, d’un commun accord, d’une structure appropriée.
Dans ce type de situation, le recours à un notaire au bénéfice d’une bonne dose de patience et d’empathie peut s’avérer souvent utile et même bien souvent indispensable.
Courage à vous, le printemps est bientôt là.
" Les règles de savoir vivre sont généralement suffisantes car il est pourtant très simple d’être bienveillant les uns envers les autres en se dotant, d’un commun accord, d’une structure appropriée."
