« Monsieur Schmidt, mes locataires ont récemment résilié leur contrat de bail. Ils ne se sont pas présentés lors de l’état des lieux de sortie et ont simplement laissé les clefs dans l’appartement sans un seul mot d’explication ! Comment réagir devant autant de mépris et de manque de savoir vivre ? Je ne vous parle même pas de l’état de délabrement dans lequel j’ai retrouvé mon appartement. Merci d’avance pour votre avis éclairé sur cette situation plutôt inhabituelle…» Huguette, Fully
L’état des lieux de sortie est un moment redouté tant par les bailleurs que par les locataires. Afin d’éviter que ce moment délicat ne vire au cauchemar, il est important de rappeler quelques principes de base.
Pour permettre un état des lieux de sortie qui se passe dans de bonnes conditions, il est impératif qu’un état des lieux d’entrée ait été rédigé de manière objective, détaillée et précise.
A défaut d’un tel document, le bailleur aura toutes les difficultés du monde à démontrer que c’est bien le locataire actuel qui est à l’origine des dommages. De manière générale, au moment de l’état des lieux de sortie, le bailleur et le locataire vont vérifier ensemble l’état des locaux et le comparer à celui mentionné sur l’état des lieux d’entrée.
Si des dommages sont constatés, ceux-ci doivent être retranscrits très clairement sur un document appelé « Convention de sortie » qui est signé par le locataire et par le bailleur. Par sa signature, le locataire reconnaît que les dommages sont de sa responsabilité et s’engage donc à prendre en charge les frais de remise en état qui lui sont imputés, ce sous déduction de l’amortissement usuel.
Dans la pratique de tous les jours, il arrive que cette convention de sortie établie entre le bailleur et son locataire ne puisse malheureusement pas être signée soit pour une raison de conflit entre les parties ou comme dans votre cas, suite à une impossibilité de faire un état des lieux en présence de votre locataire qui a préféré abandonner les clefs dans l’appartement…Que faire ?
Il est important de rappeler que le bailleur a un devoir de vérification et doit aviser immédiatement le locataire des défauts constatés (art. 267a al.1 CO). Cela implique que vous devez, avec ou sans vos locataires, effectuer une visite des locaux et transmettre très rapidement un avis des défauts et des dommages constatés. Selon la doctrine et la jurisprudence en la matière, le bailleur doit transmettre cet avis au locataire dans un délai de deux à trois jours ouvrables, au maximum une semaine dès l’état des lieux de sortie ou de réception de toutes les clefs. La loi n’impose aucune forme pour cet avis, cependant, il est vivement conseillé afin de bénéficier d’une preuve de transmission, de choisir la forme écrite et de le transmettre au locataire par courrier recommandé.
A défaut de votre réaction rapide, la sanction sera immédiate ! En effet, comme bailleur vous serez considéré comme ayant accepté les dommages occasionnés par vos locataires et vous ne pourrez plus, dans le cadre d’une procédure, leur demander leur participation aux réfections.
« Il est important de rappeler que le bailleur a un devoir de vérification et doit aviser immédiatement le locataire des défauts constatés (art. 267a al.1 CO). Cela implique que vous devez, avec ou sans vos locataires, effectuer une visite des locaux et transmettre très rapidement un avis des défauts et des dommages constatés. »
