Pendant longtemps, l’évolution des prix des appartements PPE a été symétrique dans les différents segments de prix. Toutefois la demande d’appartements PPE bon marché a nettement augmenté lorsque l’Association suisse des banquiers a révisé ses exigences en matière de prêts hypothécaires.
Pendant longtemps, l’évolution des prix des appartements PPE a été symétrique dans les différents segments de prix. Toutefois la demande d’appartements PPE bon marché a nettement augmenté lorsque l’Association suisse des banquiers a révisé ses exigences en matière de prêts hypothécaires.
Éclairage
Depuis le début des mesures en février 2014 et durant les dix-huit premiers mois, l’indice qui évalue la demande pour l’immobilier résidentiel développé par Realmatch 360 en collaboration avec l’Université de Zurich, a évolué de manière homogène pour les différents segments de prix. Toutefois, à partir de mi-2015, cette évolution a commencé à différer: alors que la demande des appartements PPE haut de gamme a diminué, la demande des appartements PPE moyen de gamme et bon marché a continué à augmenter. En 2016 et 2017, la demande a augmenté dans tous les segments de prix, mais la plus forte hausse a clairement été observée dans les appartements en PPE à prix modique. En 2018, après la baisse générale de la demande qui a concerné toutes les gammes de logements, l’in- dice des appartements PPE à prix modique est resté supérieur de plus de 20% à ce qu’il était mi-2015. En revanche, dans le segment haut de gamme, l’indice est inférieur d’environ 10% à celui d’il y a trois ans. Depuis début 2019, la demande pour les unités PPE bon marché est repartie à la hausse.
Jusqu’à fin 2015, les indices des prix de transaction par gamme de prix évoluent de manière symétrique, puis on constate une rupture. L’indice du prix des appartements PPE bon marché augmente régulièrement et se situe aujourd’hui à près de 20% au-dessus de son niveau de mi-2015. Durant la même période, le niveau des prix des appartements PPE haut de gamme a chuté pour se stabiliser à environ –10%.
En 2014, l’Association suisse des banquiers a révisé son système d’autorégulation relatif au secteur des prêts hypothécaires afin de contribuer de manière substantielle à l’apaisement des marchés immobiliers. Les lignes directrices relatives à la détermination, à l’évaluation et au règlement des prêts garantis par des créances hypothécaires ainsi que les exigences minimales en matière de finance- ment hypothécaire ont été modifiées. Par exemple, le délai d’amortissement d’une dette hypothécaire a été ramené de vingt à quinze ans à 2/3 de la valeur de nantissement de la dette hypothécaire. Un crédit doit dès lors être remboursé, dès le début, par paiements réguliers de mêmes montants. Le principe de la valeur la plus basse a également été introduit. Désormais la valeur de nantissement des biens im- mobiliers est déterminée par la valeur la plus basse entre la valeur de marché et la valeur d’achat.
Ces nouvelles mesures ont eu un impact différé sur les marchés immobiliers, mais elles ont indéniablement renforcé les conditions pour accéder à la propriété, spécialement pour les appartements PPE haut de gamme. Ce changement législatif explique le renforcement de la demande pour des appartements les moins chers et moyen de gamme, au détriment du segment de prix le plus élevé. S’il n’a pas freiné la demande d’appartements PPE dans son ensemble, la demande s’est déplacée vers des segments de prix inférieurs et cela n’a pas nui à la stabilité du marché de la propriété par étage.
« Alors que la demande des appartements PPE haut de gamme a diminué, la demande des appartements PPE moyen de gamme et
bon marché a continué à augmenter ».
